Заемщики сейчас пошли грамотные -- так и норовят оспорить повышение кредитной ставки, опротестовать выселение из квартиры, а то и вовсе добиться признания кредитного договора недействительным. Но часто ли они выходят победителями в судебных спорах?
Если говорить об окончательных решениях (после прохождения всех судебных инстанций), то нет, не часто.
Ведь, кидаясь в суд в поисках правды, мало кто знает, что нередко местный судья давно "прикормлен" банком и просто "штампует" решения, не вдаваясь в суть дела.
Но даже если банк ведет себя корректно, заемщики все равно частенько допускают грубые ошибки: не знают не только норм ГК и ГПК, но и правил оформления иска и ходатайств, того, насколько важно уплатить госпошлину и не потерять квитанцию, и прочих тонкостей судебного процесса. Экономя на адвокате, они часто просто отмалчиваются в зале суда, а потом возмущаются, что решение было принято в пользу банка. "Мы исходим из документов, которые были поданы сторонами. Если у заемщика есть несовершеннолетние дети, иждивенцы, какие-то обстоятельства, которые могли бы смягчить решение суда, то говорите о них. Суд сам не догадается", -- предупреждает судья Киевского апелляционного суда Антонина Пикуль.
В общем, если решение судиться с банком все же принято, стоит, как минимум, проконсультироваться о перспективах выигрыша с профессионалами. Нормальный адвокат, видя, что дело не имеет под собой достаточных оснований, за него просто не возьмется. "Бывали случаи, когда мы просто разводили руками и говорили своим клиентам, что можем потянуть время -- и больше ничего", -- говорит адвокат, партнер юридической фирмы "Тарасов и партнеры" Александр Субботин.
Стоит также изучить основные ошибки других заемщиков, которые ввязались в судебный процесс и в итоге потеряли деньги, время и хорошую кредитную историю.
Где спорить будем?
Свои иски заемщики, согласно ст. 109 Гражданско-процессуального кодекса, подают по месту расположения банка-кредитора или его филиала. Поменять суд можно только в том случае, если подается иск о защите прав потребителя (например, если банк не проинформировал заемщика о размере комиссионных, повышении ставки, ввел в заблуждение недобросовестной рекламой и прочее). В этом случае, можно подать иск по месту жительства истца или по месту исполнения договора.
А вот банк, согласно ГПК, должен подавать иск только по месту жительства заемщика или его поручителя. Именно поэтому некоторые банки в кредитных договорах прописывали "своего" поручителя с минимальной долей ответственности, чтобы потом вести судебный процесс в нужном, "прикормленном" суде.
Если банк навязывает в кредитном договоре "подставного" поручителя, от такого кредита лучше отказаться сразу. Если суд по поводу давно взятого кредита неизбежен, и банк явно склоняет дело к рассмотрению у вполне конкретного судьи, нужно этого избежать чего бы то ни стоило.
Не давите на меня!
Случаи неправомерного давления на заемщика, разглашения сведений о нем, неправомерного изъятия залога, проникновения в жилые помещения и т.д. могут квалифицироваться согласно следующим статьям Уголовного Кодекса Украины:
Стаття 162. Порушення недоторканності житла.
Стаття 182. Порушення недоторканності приватного життя.
Стаття 186. Грабіж.
Стаття 189. Вимагання.
Стаття 190. Шахрайство.
Стаття 191. Привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем.
Стаття 192. Заподіяння майнової шкоди шляхом обману або зловживання довірою.
Стаття 355. Примушування до виконання чи невиконання цивільно-правових зобов'язань.
Если кредитор или коллектор предпримут действия, которые могут быть квалифицированы в соответствии с этими или какими-то иными статьями УК, то положение заемщика может измениться принципиально. И грамотный адвокат сумеет использовать происходящее в его интересах.
При исполнении решения суда о выплате задолженности можно привести доказательства тяжелого материального положения должника, что даст суду основания применить ст. 217 Гражданского процессуального кодекса Украины "Визначення порядку і строку виконання рішення суду, забезпечення його виконання". В частности, таким образом можно получить значительную рассрочку по выплате.
Фиксируем переговоры
Ошибка: Отсутствие документального подтверждения досудебных переговоров с банком.
Заемщица Наталья (настоящее имя изменено) неоднократно обращалась в банк с просьбой реструктуризировать ее кредит. Сотрудник банка обещал на словах, что ее просьба будет в скором времени рассмотрена и просил хотя бы частично погашать кредит.
Наталья ежемесячно вносила 20--50% ежемесячного платежа. Через год банк, так и не оформив реструктуризацию, подал на заемщицу в суд. При этом выяснилось, что все платежи, которые совершала Наталья, засчитывались не в счет оплаты процентов и тела кредита, а в счет начисленных пеней и штрафов за просрочку. В суде ответчица не смогла доказать, что обращалась в банк за реструктуризацией, но ей отказали. Ведь она не писала соответствующего заявления, а банк не ответил ей официальным отказом.
Комментарий юриста: "Зачастую ошибки во взаимоотношениях банк-клиент совершаются гораздо раньше судебного разбирательства, еще на стадии переговоров. Очень важно письменно закреплять обращения в банк о реструктуризации или отсрочке выплат по кредиту. И требовать ответ от банка в письменной форме. Не имея на руках этих документов, сложно будет доказать, что заемщик пытался найти выход из сложившейся ситуации, а не скрывался от банка", -- говорит адвокат, генеральный директор юридической компании "Ольга Демченко и партнеры" Ростислав Кравец.
Как не допустить ошибки: Написать заявление о реструктуризации кредита в двух экземплярах. Один оставить себе (с входящим номером и отметкой банка). Добиться подписания с банком письменного соглашения о реструктуризации кредита (дополнения к кредитному договору).
Читаем документы
Ошибка: Подписание документов без предварительного чтения
Валерий потерял работу, из-за чего у него возникли трудности с выплатой автокредита. Он сообщил об этом в банк. Менеджер попросил Валерия приехать в отделение, чтобы обсудить ситуацию. На месте ему предложили сразу же провести ежегодный осмотр предмета залога, для чего взяли ключи от автомобиля. Потом дали подписать акт оценки, который, как выяснилось позже, оказался актом приема-передачи. В документе мелким шрифтом значилось "Я добровольно передаю банку автомобиль NNN для продажи его третьим лицам". Валерий прочел это примечание уже после того, как подписал документ. В итоге его автомобиль был отогнан на охраняемую стоянку банка.
Комментарий юриста: "Если подпись уже поставлена, необходимо максимально быстро написать заявление на имя начальника отделения банка и в головной офис в следующей формулировке: "Требую немедленно вернуть принадлежащий мне автомобиль NNN. Запрещаю продавать его третьим лицам". Важно, чтобы эти письма были зарегистрированы и получили входящий номер. Если это не подействует, придется обращаться в суд. Главное, не подписать еще и договор поручения банку, который позволит ему осуществить сделку без присутствия заемщика", -- говорит адвокат, управляющий партнер юридической фирмы "Можаев и Партнеры" Михаил Можаев.
Как не допустить ошибки: Читать документы перед подписанием. Не передавать ключи от автомобиля сотруднику банка. Осмотр залога должен всегда проводиться в присутствии автовладельца.
Участвуем в процессе
Ошибка: игнорирование звонков банка-кредитора и повесток в суд
В связи с просроченной задолженностью по кредиту банк подал иск в суд на Татьяну. Заемщица решила на судебный процесс не являться, чтобы затянуть рассмотрение дела. На звонки и письма банка тоже не реагировала. Через восемь месяцев суд принял решение в пользу банка в отсутствие ответчика. Решением предписывалось досрочно погасить всю сумму долга с начисленной за этот период пеней и штрафами, которые составили еще 30% суммы основной задолженности. Решение суда Татьяна не обжаловала, так как посчитала, что "суд все равно станет на сторону банка".
Комментарий юриста: "Не являясь на заседания суда, заемщик, конечно, может затянуть рассмотрение дела на 2--3 заседания. Но при этом он лишает себя возможности объявить свою правовую позицию в суде. В том числе и заявить об исковой давности. В делах данного типа срок исковой давности по телу кредита и процентам составляет 3 года, а по неустойке -- всего год. Но, согласно нынешнему законодательству, срок исковой давности применяется сугубо по заявлению заинтересованной стороны. То есть, если заявления от заемщика не будет, то суд удовлетворит все требования кредитора. Хотя их можно было существенно уменьшить", -- говорит партнер юридической фирмы "Тарасов и партнеры" Александр Субботин.
Как не допустить ошибки: Реагировать на звонки и письма банка. Участвовать в судебном процессе, в том числе подавать отводы судьям (если есть подозрения в том, что они не объективны) и обжаловать судебные решения в вышестоящих судах.
Боремся за залог
Ошибка: Добровольная передача залога банку
Заемщик Василий в связи с потерей основного источника доходов оказался не в состоянии выплачивать ипотечный кредит. Он обратился к своему кредитному менеджеру, который устно заверил клиента, что, в случае добровольной передачи залоговой квартиры банку, заемщик полностью закроет все свои обязательства по кредиту. Василий, по простоте душевной, переписал свое жилье на банк. Но через год он получил вызов в суд. Банк требовал выплатить остаток долга по кредиту плюс проценты, штрафы и пеню. Сумма иска превышала исходную сумму долга на момент передачи недвижимости банку.
Комментарий юриста: "Очень часто стоимость предмета залога не покрывает задолженности перед банком. При этом, сотрудники банка могут умышленно вводить заемщика в заблуждение, обещая полное "закрытие" кредита. В итоге даже после передачи залога банку, проценты и штрафы за просрочку по кредитному договору продолжают начисляться. Поэтому я не советую соглашаться на такие предложения. В любом случае, нужно требовать от банка письменное подтверждения того, что кредит полностью погашен", -- говорит адвокат, генеральный директор юридической компании "Ольга Демченко и партнеры" Ростислав Кравец.
Как не допустить ошибки: Искать покупателя квартиры самостоятельно, а не отдавать ключи банку. После погашения кредита требовать справки из банка о полном погашении задолженности.
Считаем деньги
Ошибка: Не анализировались начисленные банком штрафы и пени
Рассмотрев спор между банком и заемщиком о погашении просроченной задолженности, суд обязал Сергея выплатить банку 28 523 грн. После принятия решения заемщик еще раз сел с калькулятором и пересчитал проценты и штрафы, исходя из размера штрафа, указанного в договоре. Выяснилось, что банк начислил ему лишние 5000 грн. Но так как пережить новое судебное разбирательство заемщик был морально не готов, ему пришлось выплатить всю сумму, которую насчитал банк.
Комментарий юриста: "Не стоит вести себя пассивно в споре с банком. Нужно обязательно перепроверять все суммы, которые требует оплатить кредитор. Крайне важно, чтобы весь пакет документов был подан на предварительном заседании. Иначе суд может и не принять к рассмотрению дополнительные аргументы. Также старайтесь соблюдать все процессуальные сроки. Любая задержка играет на руку другой стороне", -- советует адвокат, управляющий партнер юридической фирмы "Можаев и партнеры" Михаил Можаев. Кстати, если заемщик уличит банк в просчетах, он может требовать снижения суммы иска на основании того, что сотрудники банка умышленно старались ее увеличить.
Как не допустить ошибки: Перепроверять все расчеты, которые банк прилагает к делу. Заемщик должен сам рассчитать сумму иска, исходя из условий своего кредитного договора, и подать свои расчеты вместе с банковскими. Если банк навязывает лишние платежи, можно предать это огласке, обратившись в СМИ.
Расходное дело
Расходы на ведение судебного дела
Госпошлина (оплачивается только в том случае, если заемщик является истцом) -- 1% суммы иска (минимум 51 грн, максимум 1700 грн).
Услуги юриста:
Подготовка документов -- 300--700 грн.
Посещение судебных заседаний -- 100--200 грн/час.
Основные ошибки, которые допускают заемщики в спорах с банками
1. Полагаются на устные договоренности с банком.
2. Не глядя, подписывают документы, которые дает сотрудник банка.
3. Не участвуют в судебных слушаниях.
4. Не сообщают суду о своих обстоятельствах (материальные проблемы, несовершеннолетние дети, болезнь/смерть кормильца).
5. Не проверяют расчеты банков.
6. Не придают значения оформлению документов, которые подаются на рассмотрение суда.
7. Пренебрегают процессуальными сроками.
8. Забывают о возможности снизить сумму иска, используя сроки исковой давности. Не пользуются своим правом просить у суда снижения суммы начисленных штрафов или реструктуризации задолженности.
9. Начинают заведомо бесперспективный судебный процесс.
Итого: Если заручиться поддержкой хороших юристов и самому вести себя грамотно, можно, как минимум, сократить потери при судебной тяжбе по кредиту.
Автор: Елена Буруль, Деньги.ua
воскресенье, 29 августа 2010 г.
вторник, 15 июня 2010 г.
Плюсы и минусы покупки чужих кредитных обязательств
Еще год назад аналитики банковского сектора прогнозировали, что кризис спровоцирует выброс на рынок большого количества залогов - квартир, автомобилей, земельных участков - по смехотворно низким ценам.
Пока прогнозы не оправдывались, но кредитные брокеры уверяют, что расцвет этого рынка только начинается: нынешний год ознаменуется окончанием кредитных каникул, оформленных должниками в прошлом году, и массовым выбросом залогового имущества на продажу. Перспектива купить квартиру или авто по цене ниже среднерыночной заманчива, однако следует помнить, что овчинка не всегда стоит выделки, и покупатель часто рискует приобрести за свои деньги чужую головную боль...
Кредит "с чужого плеча"
Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки, практически невозможно. Официальных данных нет ни у регулятора, ни у Государственной исполнительной службы (ГИС), которая занимается отчуждением имущества. Не ведется также и статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников. При этом найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные и потребительские кредиты. Можно также поискать информацию о продаже залогов через аукционы на сайте Министерства юстиции. Однако тот, кто собирается купить за копейки заложенную "двушку" или Lexus, глубоко заблуждается: практически все залоговое имущество выставляется на рынок по цене, адекватной сегодняшнему дню. Ни для банка, ни для заемщика продажа имущества по заниженной стоимости не имеет никакого смысла: чем дороже "уйдет" залог, тем меньшим останется непогашенное тело кредита.
"Действительно, торговля залогами стала тенденцией, - подтверждает генеральный директор Platinum Bank Грэг Краснов. - Однако при продаже через аукцион убыток банка увеличивается - то есть на сегодня это не самый оптимальный способ решения проблемы. К тому же во многих случаях коэффициент LTV (отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога) сегодня достаточно высок, и продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком. Пока мы в этом процессе стараемся не участвовать. Если появляется проблемный кредит, банк берет залог на баланс с последующей реализацией после стабилизации цены на среднерыночном уровне".
Впрочем, ситуация двойственная: долго держать на балансе чужие квартиры и авто в ожидании рыночной цены банкам невыгодно. Тем более что скоро количество таких залогов может резко увеличиться - на днях Нацбанк подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов. Дабы снизить убытки банковского сектора от действий заемщиков, уклоняющихся от уплаты долгов, НБУ предлагает разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.
Так что вполне возможно, что купля-продажа чужих долгов в текущем году выйдет на качественно новый уровень и станет обычной реалией рынка движимого и недвижимого имущества. И в этом случае необходимо помнить о двух сторонах медали: с одной стороны, при покупке залогового имущества в некоторых случаях действительно можно существенно сэкономить, однако в качестве "компенсации" можно получить массу проблем и судебную возню с несогласными должниками. Юристы отмечают, что на сегодня практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным: оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о конфискации, и результаты проведения аукциона.
Где-то за городом очень недорого…
…папа купил автомобиль. Сейчас это можно сделать, не выходя из дома, а лишь зарегистрировавшись на сайте банка, выдававшего автокредиты в докризисное время. По оценкам некоторых экспертов, до 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили - и в основном популярных в народе марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Именно эти машины чаще всего продавались заемщикам со сравнительно невысоким доходом при условии минимального первого взноса или вовсе без него. А поскольку многие кредиты были оформлены в инвалюте, такая категория автолюбителей быстрее всего расстается со своими железными лошадками. Впрочем, некоторые обозреватели рынка утверждают, что нередко встречаются предложения по переуступке долга на недешевые иномарки, причем стоимость таких авто даже с учетом переплаты банку якобы на $3-5 тыс. ниже стоимости аналогичных машин на вторичном рынке.
Однако независимый автомобильный эксперт Андрей Сидоренко убежден, что покупать кредитные автомобили на вторичном рынке невыгодно: "Как правило, цена их превосходит стоимость нового автомобиля той же марки и модели. Люди, "попавшиеся" на дорогие кредиты, не хотят признавать свои ошибки и продолжают заламывать за свои автомобили прямо-таки космические цены в надежде на продажу. Например, за автомобиль Impreza 2007 года выпуска заемщик просит $6,5 тыс. (51 350 грн.). Остаток по кредиту - 150 тыс. грн. В сумме получается 201 350 грн., притом что аналогичная машина 2010 года выпуска стоит в салоне 201 228 грн. Так что, покупая кредитный автомобиль, нужно взвесить все "за" и "против". Во-первых, сравнить цены на новый автомобиль и цены на подержанные автомобили некредитного происхождения. Как правило, ни одно кредитное авто не стоит тех денег, которые за него просят. В связи с кризисом дилеры снизили цены, и зачастую новый автомобиль теперь можно получить по цене остатка кредита за годовалый. Помимо того, на вторичном рынке достаточно машин без кредитной истории…".
Безусловно, есть и исключения, ведь цена залогового авто напрямую зависит от способа его продажи. Таковых два: либо авто покупается непосредственно у должника, либо же оно конфисковано исполнительной службой по решению суда и продается через аукцион. Первый вариант предусматривает более высокую цену и более длительную процессуальную волокиту. "Необходимо перезаключать кредитный договор с банком. Как показывает опыт, разбираться с банковскими документами должен квалифицированный юрист. И работы ему, как правило, не на один день. В противном случае покупателя обманут, и он потеряет деньги", - акцентирует господин Сидоренко. "Такая схема может содержать немало подводных камней, - добавляет старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель. - В частности, необходимо выяснить действительный объем прав, а особенно - обязанностей, которые передаются новому заемщику.
В первую очередь, это касается определения сумм, оплату которых берет на себя новый заемщик. Юрист должен четко установить и проследить, чтобы клиент, подписывая соответствующие соглашения, принял на себя именно ту сумму задолженности, на которую рассчитывал, и ни в коем случае не больше. Для этого нужно избегать формулировок договора о переуступке типа "новый должник принимает на себя весь объем прав и обязанностей предыдущего должника", поскольку под такой фразой банк сможет навязать новому заемщику уплату, к примеру, штрафа и пени за просрочку платежей предыдущим должником, а также разного рода комиссий и дополнительных платежей".
Покупка авто на аукционе потенциально более выгодна, ведь в случае непродажи залога исполнитель обязан предложить банку "оставить" залоговое авто себе по той же цене, по которой оно выставлялось на продажу, и самому его в дальнейшем реализовывать. Если банк отвечает отказом, то арест с имущества снимается, и авто возвращается собственнику. В таком случае банкам приходится либо выставлять гораздо более низкую цену, чем на рынке, либо (что более распространено) организовывать аукционы, в которых уже известен покупатель. Но даже если удалось "отхватить" авто без предварительных договоренностей с банком, нужно быть готовым к немалым рискам.
Дело в том, что бывший хозяин имеет право подать в суд, требуя отменить конфискацию или реализацию машины. Причин для этого может быть масса: "заочное" решение суда о конфискации, "фиктивность" аукциона, низкая цена реализации, когда не были учтены права и интересы третьих лиц. В этом случае до принятия решения по делу автомобиль может быть арестован. А при победе бывшего владельца покупатель возвращает авто, а банк обязан вернуть ему деньги. Естественно, за вычетом налогов, сборов и всевозможных текущих расходов…
Чужой дом - своя крепость
На втором месте по числу залоговых продаж - квартиры. По некоторым данным, они составляют 25-30% сделок на рынке банковских залогов. Так, агентство SV Development озвучивало информацию о том, что в месяц в Украине заключают примерно 100 сделок по кредитным квартирам, а по информации компании Dragon Capital, на данный момент около 40% украинских банков занимаются переуступкой кредитов на квартиры. "Рынок залогового жилья в Украине на сегодня гораздо меньше, чем прогнозировалось в начале кризиса, - комментирует председатель совета Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. - Некоторые риэлторы говорили прямо-таки о выбросе на рынок квартир по смешным ценам и о том, что это обвалит рынок жилой недвижимости. На самом деле тенденции к этому нет, массового характера это явление не имеет. В объемах продажи залогового жилья составляют около 20% обещанного экспертами".
По мнению господина Бондаренко, такие расхождения между ожидавшейся и реальной ситуацией связаны, прежде всего, со стоимостью залоговой недвижимости. "Цена, которая может заинтересовать потенциального покупателя, должна быть как минимум на 35-40% ниже среднерыночной. То есть если по Киеву среднерыночная цена сегодня составляет $1800 за кв. м, то залоговое жилье должно стоить не дороже $1300-1400 за кв. м, - объясняет эксперт. - Тогда квартира уже может заинтересовать того, кому нужно жилье, или потенциального игрока на рынке недвижимости, приобретающего квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи. Однако такие объекты, если они и "выстреливают" на рынке, как правило, расходятся "по своим". На рынок же попадают квартиры, которые пытается продать собственно владелец. Он не спешит выставлять привлекательную для покупателя цену. С учетом того, что рынок находится в состоянии глубокой стагнации, объекты по среднерыночной цене, обремененные кредитом, никого не интересуют".
Помимо цены, потенциальных покупателей отпугивают и многочисленные риски, которые сопряжены с покупкой такого жилья. "Основной особенностью подобных сделок является тот факт, что юридически переход права собственности на имущество возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято, - рассказывает управляющий партнер юридической фирмы "Центр права" Оксана Чернобук. - Если собственник квартиры добровольно решился на продажу, он осознанно принимает участие во всех действиях, связанных с этим. Если же инициатором продажи выступает банк, то вполне возможны различные "маневры" продавца, которые значительно затягивают процесс продажи. К тому же всегда нужно учитывать фактор семейных отношений, ведь для продажи совместно нажитого недвижимого имущества нужно согласие обоих супругов, даже если они находятся в бракоразводном процессе. Особое внимание также следует уделить зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним детям, особенно если продажа проходит принудительно. Для продажи такой квартиры нужно согласие органа опеки. Игнорирование этой нормы однозначно приведет к признанию сделки недействительной, поскольку нарушены права ребенка. А если продажа была осуществлена банком через аукцион без согласия собственника, возникает огромный риск длительных судебных баталий с бывшим собственником квартиры".
Юристы выделяют несколько наиболее распространенных схем продажи залогового жилья. Первая - это досрочное погашение кредита, когда потенциальный покупатель платит первичному заемщику сразу всю сумму стоимости квартиры, заемщик из этой суммы, в свою очередь, рассчитывается с банком, квартира выводится из-под ипотеки и переоформляется на нового покупателя. "Не нужно забывать, что банк, прежде всего, преследует свои интересы, - акцентирует Оксана Чернобук. - Для банка главное - погасить кредит, дальнейшие отношения продавца и покупателя его не интересуют. Если аванс вносится до момента снятия обременения с квартиры, то покупатель рискует потерять свои деньги или долго ждать переоформления права собственности. Взаиморасчеты происходят с продавцом без участия банка, поэтому какие-либо претензии могут быть направлены только продавцу, что может затянуться на долгие годы. Более сложный, но более надежный вариант этой схемы - сопровождение сделки банком. Покупатель вносит деньги, равные сумме покупки, на депозитарную ячейку банка-залогодержателя, а разница между этой стоимостью и невыплаченным кредитом закладывается для продавца в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. При этом банк создает третью ячейку с письмом для регистрационной службы о снятии залога с имущества. Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. Доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи".
Еще один вариант - это продажа не квартиры, а непосредственно самого кредита, то есть жилье переходит покупателю вместе с ипотечным обременением по кредитному договору. "На момент перехода права собственности квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка. При этом покупателю нужно внимательно прочитать условия кредитного договора во избежание каких-либо дополнительных платежей, - советует госпожа Чернобук. - После погашения кредита новым заемщиком банк выдает документ, на основании которого происходит снятие квартиры с реестра обремененного недвижимого имущества, и регистрируется новый собственник. Но данная схема возможна только в случае одобрения банком личности покупателя, который должен быть финансово в состоянии оплатить кредит".
Безусловно, каждая схема имеет как свои плюсы, так и минусы, и вряд ли может быть признана идеальной как минимум по документам. Дабы обезопасить себя от мошенников, лучше доверить процесс сопровождения сделки специалистам и всегда помнить о том, что бесплатный сыр в виде дешевых квартир и авто просто так на дороге не валяется.
Алина Полищук
Пока прогнозы не оправдывались, но кредитные брокеры уверяют, что расцвет этого рынка только начинается: нынешний год ознаменуется окончанием кредитных каникул, оформленных должниками в прошлом году, и массовым выбросом залогового имущества на продажу. Перспектива купить квартиру или авто по цене ниже среднерыночной заманчива, однако следует помнить, что овчинка не всегда стоит выделки, и покупатель часто рискует приобрести за свои деньги чужую головную боль...
Кредит "с чужого плеча"
Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки, практически невозможно. Официальных данных нет ни у регулятора, ни у Государственной исполнительной службы (ГИС), которая занимается отчуждением имущества. Не ведется также и статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников. При этом найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные и потребительские кредиты. Можно также поискать информацию о продаже залогов через аукционы на сайте Министерства юстиции. Однако тот, кто собирается купить за копейки заложенную "двушку" или Lexus, глубоко заблуждается: практически все залоговое имущество выставляется на рынок по цене, адекватной сегодняшнему дню. Ни для банка, ни для заемщика продажа имущества по заниженной стоимости не имеет никакого смысла: чем дороже "уйдет" залог, тем меньшим останется непогашенное тело кредита.
"Действительно, торговля залогами стала тенденцией, - подтверждает генеральный директор Platinum Bank Грэг Краснов. - Однако при продаже через аукцион убыток банка увеличивается - то есть на сегодня это не самый оптимальный способ решения проблемы. К тому же во многих случаях коэффициент LTV (отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога) сегодня достаточно высок, и продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком. Пока мы в этом процессе стараемся не участвовать. Если появляется проблемный кредит, банк берет залог на баланс с последующей реализацией после стабилизации цены на среднерыночном уровне".
Впрочем, ситуация двойственная: долго держать на балансе чужие квартиры и авто в ожидании рыночной цены банкам невыгодно. Тем более что скоро количество таких залогов может резко увеличиться - на днях Нацбанк подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов. Дабы снизить убытки банковского сектора от действий заемщиков, уклоняющихся от уплаты долгов, НБУ предлагает разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.
Так что вполне возможно, что купля-продажа чужих долгов в текущем году выйдет на качественно новый уровень и станет обычной реалией рынка движимого и недвижимого имущества. И в этом случае необходимо помнить о двух сторонах медали: с одной стороны, при покупке залогового имущества в некоторых случаях действительно можно существенно сэкономить, однако в качестве "компенсации" можно получить массу проблем и судебную возню с несогласными должниками. Юристы отмечают, что на сегодня практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным: оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о конфискации, и результаты проведения аукциона.
Где-то за городом очень недорого…
…папа купил автомобиль. Сейчас это можно сделать, не выходя из дома, а лишь зарегистрировавшись на сайте банка, выдававшего автокредиты в докризисное время. По оценкам некоторых экспертов, до 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили - и в основном популярных в народе марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Именно эти машины чаще всего продавались заемщикам со сравнительно невысоким доходом при условии минимального первого взноса или вовсе без него. А поскольку многие кредиты были оформлены в инвалюте, такая категория автолюбителей быстрее всего расстается со своими железными лошадками. Впрочем, некоторые обозреватели рынка утверждают, что нередко встречаются предложения по переуступке долга на недешевые иномарки, причем стоимость таких авто даже с учетом переплаты банку якобы на $3-5 тыс. ниже стоимости аналогичных машин на вторичном рынке.
Однако независимый автомобильный эксперт Андрей Сидоренко убежден, что покупать кредитные автомобили на вторичном рынке невыгодно: "Как правило, цена их превосходит стоимость нового автомобиля той же марки и модели. Люди, "попавшиеся" на дорогие кредиты, не хотят признавать свои ошибки и продолжают заламывать за свои автомобили прямо-таки космические цены в надежде на продажу. Например, за автомобиль Impreza 2007 года выпуска заемщик просит $6,5 тыс. (51 350 грн.). Остаток по кредиту - 150 тыс. грн. В сумме получается 201 350 грн., притом что аналогичная машина 2010 года выпуска стоит в салоне 201 228 грн. Так что, покупая кредитный автомобиль, нужно взвесить все "за" и "против". Во-первых, сравнить цены на новый автомобиль и цены на подержанные автомобили некредитного происхождения. Как правило, ни одно кредитное авто не стоит тех денег, которые за него просят. В связи с кризисом дилеры снизили цены, и зачастую новый автомобиль теперь можно получить по цене остатка кредита за годовалый. Помимо того, на вторичном рынке достаточно машин без кредитной истории…".
Безусловно, есть и исключения, ведь цена залогового авто напрямую зависит от способа его продажи. Таковых два: либо авто покупается непосредственно у должника, либо же оно конфисковано исполнительной службой по решению суда и продается через аукцион. Первый вариант предусматривает более высокую цену и более длительную процессуальную волокиту. "Необходимо перезаключать кредитный договор с банком. Как показывает опыт, разбираться с банковскими документами должен квалифицированный юрист. И работы ему, как правило, не на один день. В противном случае покупателя обманут, и он потеряет деньги", - акцентирует господин Сидоренко. "Такая схема может содержать немало подводных камней, - добавляет старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель. - В частности, необходимо выяснить действительный объем прав, а особенно - обязанностей, которые передаются новому заемщику.
В первую очередь, это касается определения сумм, оплату которых берет на себя новый заемщик. Юрист должен четко установить и проследить, чтобы клиент, подписывая соответствующие соглашения, принял на себя именно ту сумму задолженности, на которую рассчитывал, и ни в коем случае не больше. Для этого нужно избегать формулировок договора о переуступке типа "новый должник принимает на себя весь объем прав и обязанностей предыдущего должника", поскольку под такой фразой банк сможет навязать новому заемщику уплату, к примеру, штрафа и пени за просрочку платежей предыдущим должником, а также разного рода комиссий и дополнительных платежей".
Покупка авто на аукционе потенциально более выгодна, ведь в случае непродажи залога исполнитель обязан предложить банку "оставить" залоговое авто себе по той же цене, по которой оно выставлялось на продажу, и самому его в дальнейшем реализовывать. Если банк отвечает отказом, то арест с имущества снимается, и авто возвращается собственнику. В таком случае банкам приходится либо выставлять гораздо более низкую цену, чем на рынке, либо (что более распространено) организовывать аукционы, в которых уже известен покупатель. Но даже если удалось "отхватить" авто без предварительных договоренностей с банком, нужно быть готовым к немалым рискам.
Дело в том, что бывший хозяин имеет право подать в суд, требуя отменить конфискацию или реализацию машины. Причин для этого может быть масса: "заочное" решение суда о конфискации, "фиктивность" аукциона, низкая цена реализации, когда не были учтены права и интересы третьих лиц. В этом случае до принятия решения по делу автомобиль может быть арестован. А при победе бывшего владельца покупатель возвращает авто, а банк обязан вернуть ему деньги. Естественно, за вычетом налогов, сборов и всевозможных текущих расходов…
Чужой дом - своя крепость
На втором месте по числу залоговых продаж - квартиры. По некоторым данным, они составляют 25-30% сделок на рынке банковских залогов. Так, агентство SV Development озвучивало информацию о том, что в месяц в Украине заключают примерно 100 сделок по кредитным квартирам, а по информации компании Dragon Capital, на данный момент около 40% украинских банков занимаются переуступкой кредитов на квартиры. "Рынок залогового жилья в Украине на сегодня гораздо меньше, чем прогнозировалось в начале кризиса, - комментирует председатель совета Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. - Некоторые риэлторы говорили прямо-таки о выбросе на рынок квартир по смешным ценам и о том, что это обвалит рынок жилой недвижимости. На самом деле тенденции к этому нет, массового характера это явление не имеет. В объемах продажи залогового жилья составляют около 20% обещанного экспертами".
По мнению господина Бондаренко, такие расхождения между ожидавшейся и реальной ситуацией связаны, прежде всего, со стоимостью залоговой недвижимости. "Цена, которая может заинтересовать потенциального покупателя, должна быть как минимум на 35-40% ниже среднерыночной. То есть если по Киеву среднерыночная цена сегодня составляет $1800 за кв. м, то залоговое жилье должно стоить не дороже $1300-1400 за кв. м, - объясняет эксперт. - Тогда квартира уже может заинтересовать того, кому нужно жилье, или потенциального игрока на рынке недвижимости, приобретающего квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи. Однако такие объекты, если они и "выстреливают" на рынке, как правило, расходятся "по своим". На рынок же попадают квартиры, которые пытается продать собственно владелец. Он не спешит выставлять привлекательную для покупателя цену. С учетом того, что рынок находится в состоянии глубокой стагнации, объекты по среднерыночной цене, обремененные кредитом, никого не интересуют".
Помимо цены, потенциальных покупателей отпугивают и многочисленные риски, которые сопряжены с покупкой такого жилья. "Основной особенностью подобных сделок является тот факт, что юридически переход права собственности на имущество возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято, - рассказывает управляющий партнер юридической фирмы "Центр права" Оксана Чернобук. - Если собственник квартиры добровольно решился на продажу, он осознанно принимает участие во всех действиях, связанных с этим. Если же инициатором продажи выступает банк, то вполне возможны различные "маневры" продавца, которые значительно затягивают процесс продажи. К тому же всегда нужно учитывать фактор семейных отношений, ведь для продажи совместно нажитого недвижимого имущества нужно согласие обоих супругов, даже если они находятся в бракоразводном процессе. Особое внимание также следует уделить зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним детям, особенно если продажа проходит принудительно. Для продажи такой квартиры нужно согласие органа опеки. Игнорирование этой нормы однозначно приведет к признанию сделки недействительной, поскольку нарушены права ребенка. А если продажа была осуществлена банком через аукцион без согласия собственника, возникает огромный риск длительных судебных баталий с бывшим собственником квартиры".
Юристы выделяют несколько наиболее распространенных схем продажи залогового жилья. Первая - это досрочное погашение кредита, когда потенциальный покупатель платит первичному заемщику сразу всю сумму стоимости квартиры, заемщик из этой суммы, в свою очередь, рассчитывается с банком, квартира выводится из-под ипотеки и переоформляется на нового покупателя. "Не нужно забывать, что банк, прежде всего, преследует свои интересы, - акцентирует Оксана Чернобук. - Для банка главное - погасить кредит, дальнейшие отношения продавца и покупателя его не интересуют. Если аванс вносится до момента снятия обременения с квартиры, то покупатель рискует потерять свои деньги или долго ждать переоформления права собственности. Взаиморасчеты происходят с продавцом без участия банка, поэтому какие-либо претензии могут быть направлены только продавцу, что может затянуться на долгие годы. Более сложный, но более надежный вариант этой схемы - сопровождение сделки банком. Покупатель вносит деньги, равные сумме покупки, на депозитарную ячейку банка-залогодержателя, а разница между этой стоимостью и невыплаченным кредитом закладывается для продавца в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. При этом банк создает третью ячейку с письмом для регистрационной службы о снятии залога с имущества. Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. Доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи".
Еще один вариант - это продажа не квартиры, а непосредственно самого кредита, то есть жилье переходит покупателю вместе с ипотечным обременением по кредитному договору. "На момент перехода права собственности квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка. При этом покупателю нужно внимательно прочитать условия кредитного договора во избежание каких-либо дополнительных платежей, - советует госпожа Чернобук. - После погашения кредита новым заемщиком банк выдает документ, на основании которого происходит снятие квартиры с реестра обремененного недвижимого имущества, и регистрируется новый собственник. Но данная схема возможна только в случае одобрения банком личности покупателя, который должен быть финансово в состоянии оплатить кредит".
Безусловно, каждая схема имеет как свои плюсы, так и минусы, и вряд ли может быть признана идеальной как минимум по документам. Дабы обезопасить себя от мошенников, лучше доверить процесс сопровождения сделки специалистам и всегда помнить о том, что бесплатный сыр в виде дешевых квартир и авто просто так на дороге не валяется.
Алина Полищук
понедельник, 17 мая 2010 г.
"Родовид" не получит активы Укрпромбанка
Национальный банк принял решение сменить временного администратора "Родовид Банка" Сергея Щербину на бывшего вице-президента банка "Надра" Николая Онищенко.
По сведениям "ЭИ", последнему поручено отозвать иск "Родовида" к НБУ о незаконности ликвидации Укрпромбанка и подготовить документы на дополнительную рекапитализацию.
Как сообщил первый заместитель главы Национального банка Анатолий Шаповалов, решение сменить временного администратора "Родовид Банка" было принято на пятничном заседании правления НБУ. "Мы также решили продлить срок действия временной администрации в банке, который истекал 15 мая, еще на два месяца",- рассказал чиновник.
По его словам, за этот период Николай Онищенко, поработавший в свое время вице-президентом банка "Надра", должен оценить потребность "Родовид Банка" в капитале и подать документы в Минфин на докапитализацию. В НБУ оценивают потребность "Родовида" в капитале на уровне 3-4 млрд. грн., которые банк показал в виде убытков по итогам первого квартала 2010 г.
Связаться с господином Щербиной вчера не удалось. После проведения рекапитализации "Родовид Банка" его планируют вернуть к нормальной работе. Национальный банк уже предложил Минфину назначить на должность председателя правления "Родовида" Александра Довгополюка, который до этого был временным администратором банка "Арма". При этом у Минфина есть свой взгляд на проблему "Родовида" - по линии вице-премьера Сергея Тигипко в банк продвигают бывшего предправления УкрСиббанка Александра Адарича.
Впрочем, назначение нового председателя в "Родовид" пока не дает ответ на вопрос, будет ли отлучена от командования банком группа его бывших собственников во главе с Денисом Горбуненко. Близкий друг совладельца "РосУкрЭнерго" Дмитрия Фирташа, господин Горбуненко продолжает осуществлять оперативный контроль над банком, являясь советником временного администратора "Родовида".
Что же касается Укрпромбанка, то вопрос о переводе активов этого финучреждения в "Родовид Банк" с повестки дня уже снят. "Банк будет ликвидирован, а "Родовид", как и другие кредиторы банка, смогут получить свои деньги из средств, вырученных ликвидатором банка за реализуемые активы Укрпромбанка",- сообщил Анатолий Шаповалов.
Хотя, судя по всему, реализовывать в Укрпромбанке особо нечего - активы финучреждения на общую сумму около 9 млрд. грн. находятся в обеспечении кредита рефинансирования Национального банка на общую сумму 3,1 млрд. грн. Ликвидатор Укрпромбанка уже объявил конкурс на передачу этих активов банку, который будет готов погасить задолженность Укрпромбанка перед НБУ. Поэтому смена временного администратора в "Родовиде" и отказ последнего от претензий на активы Укрпромбанка открывает новую страничку в борьбе за активы этого банка.
По материалам Экономические Известия
По сведениям "ЭИ", последнему поручено отозвать иск "Родовида" к НБУ о незаконности ликвидации Укрпромбанка и подготовить документы на дополнительную рекапитализацию.
Как сообщил первый заместитель главы Национального банка Анатолий Шаповалов, решение сменить временного администратора "Родовид Банка" было принято на пятничном заседании правления НБУ. "Мы также решили продлить срок действия временной администрации в банке, который истекал 15 мая, еще на два месяца",- рассказал чиновник.
По его словам, за этот период Николай Онищенко, поработавший в свое время вице-президентом банка "Надра", должен оценить потребность "Родовид Банка" в капитале и подать документы в Минфин на докапитализацию. В НБУ оценивают потребность "Родовида" в капитале на уровне 3-4 млрд. грн., которые банк показал в виде убытков по итогам первого квартала 2010 г.
Связаться с господином Щербиной вчера не удалось. После проведения рекапитализации "Родовид Банка" его планируют вернуть к нормальной работе. Национальный банк уже предложил Минфину назначить на должность председателя правления "Родовида" Александра Довгополюка, который до этого был временным администратором банка "Арма". При этом у Минфина есть свой взгляд на проблему "Родовида" - по линии вице-премьера Сергея Тигипко в банк продвигают бывшего предправления УкрСиббанка Александра Адарича.
Впрочем, назначение нового председателя в "Родовид" пока не дает ответ на вопрос, будет ли отлучена от командования банком группа его бывших собственников во главе с Денисом Горбуненко. Близкий друг совладельца "РосУкрЭнерго" Дмитрия Фирташа, господин Горбуненко продолжает осуществлять оперативный контроль над банком, являясь советником временного администратора "Родовида".
Что же касается Укрпромбанка, то вопрос о переводе активов этого финучреждения в "Родовид Банк" с повестки дня уже снят. "Банк будет ликвидирован, а "Родовид", как и другие кредиторы банка, смогут получить свои деньги из средств, вырученных ликвидатором банка за реализуемые активы Укрпромбанка",- сообщил Анатолий Шаповалов.
Хотя, судя по всему, реализовывать в Укрпромбанке особо нечего - активы финучреждения на общую сумму около 9 млрд. грн. находятся в обеспечении кредита рефинансирования Национального банка на общую сумму 3,1 млрд. грн. Ликвидатор Укрпромбанка уже объявил конкурс на передачу этих активов банку, который будет готов погасить задолженность Укрпромбанка перед НБУ. Поэтому смена временного администратора в "Родовиде" и отказ последнего от претензий на активы Укрпромбанка открывает новую страничку в борьбе за активы этого банка.
По материалам Экономические Известия
четверг, 8 апреля 2010 г.
ВБ рекомендует реформировать упрощенную систему налогообложения в Украине
Упрощенная система налогообложения в Украине нуждается в реформировании, считает старший экономист Всемирного банка (ВБ) Пабло Сааведра.
"Нужно делать реформы упрощенной системы налогообложения, потому что система была введена более 10 лет назад и не была реформирована… ВБ поддерживает систему упрощенного налогообложения, но только для малых бизнесов, которые являются настоящими малыми бизнесами, чтобы нельзя было это использовать как схему для ухода от налогообложения", - сказал он в ходе круглого стола на тему: "Налогообложение в Украине: ключевые проблемы и пути их решения" в Киеве.
По оценке эксперта, следует уменьшить количество налоговых платежей для малого бизнеса.
П.Сааведра также отметил, что договор об избежании двойного налогообложения, в частности, с Кипром, создает условия для процветания теневой экономики.
"Нужно делать реформы упрощенной системы налогообложения, потому что система была введена более 10 лет назад и не была реформирована… ВБ поддерживает систему упрощенного налогообложения, но только для малых бизнесов, которые являются настоящими малыми бизнесами, чтобы нельзя было это использовать как схему для ухода от налогообложения", - сказал он в ходе круглого стола на тему: "Налогообложение в Украине: ключевые проблемы и пути их решения" в Киеве.
По оценке эксперта, следует уменьшить количество налоговых платежей для малого бизнеса.
П.Сааведра также отметил, что договор об избежании двойного налогообложения, в частности, с Кипром, создает условия для процветания теневой экономики.
У нас вся законодательная база создана таким образом, чтобы не нарушить ее не было возможности.- самый толковый комментарий по теме.
пятница, 11 декабря 2009 г.
Як вимагають хабарі посадовці «Київгаза», прізвища і такси - сповідь київського газовика
«Украина Криминальная»
Київські чиновники знахабніли остаточно - вони беруть не за якусь виконану роботу, а просто за... власні підписи. Увазі читачів - дослідження столичного ринку газифікації. Схема цинічна - енергійні молоді люди з необхідною мірою цинізму спеціально створюють юридичні перешкоди, а для того, щоб їх подолати, вимагають готівку.
Із редакцією ZaUA зв'язався один із людей, який займається газифікацією будинків. Він стверджує, що посадовці «Київгазу» організували ретельну продуману схему нелегального збору коштів. Ви можете назвати цей текст заказухою, можете не вірити, можете подавати в суд... але людина, з якою ми спілкувалися, у відчаї - його бізнес на грані катастрофи.
На київському ринку проектування та будівництва газопроводів працюють біля 15 фірм, які газифікують будинки. Їхню роботу контролює Державний комітет з промислової безпеки й охорони праці. Це урядове відомство.
Інша структура – «Київгаз», який підпорядковується міській владі Києва. «Київгаз» обслуговує столичні газогони, і саме цьому підприємству здаються газифіковані об'єкти.
Раніше ми співпрацювали з «Київгазом» доволі плідно – виконуючи їхні вимоги і сплачуючи в бюджет необхідні збори. Але з приходом Черновецького змінилося й керівництво – замість технарів, які очолювали правління ВАТ «Київгаз» у попередні роки, прийшов Сергій Слепкань.
А у Слепканя з'явився новий заступник. Повністю посада називається «перший заступник з економічних питань та інвестицій» – і займається ця людина винятково грошима.
А якщо точніше – отримує гроші за власний підпис.
Цю посаду посів Павло Володимирович Явтушенко. Він молодий, йому 38 років, здається. Про Явтушенка ходять різні чутки – що він колись працював у «Полтавагазі», що він друг сина Черновецького – але точною інформацією я не володію.
Під нову посаду переформатували і приймальні. Раніше у «Київгазі» було дві приймальні – в одній сидів начальник із головним інженером, в іншій – перші заступники начальника та головного інженера. Зараз зробили три приймальні. Головний інженер перейшов у третю приймальню. У другій приймальні розміщуються радник голови правління та заступник голови правління з планово-фінансових питань. А найцікавіше відбувається у першій приймальні, де сидить нинішній голова правління «Київгазу» із першим замом з економічних питань.
Щоб провести газ, треба кілька разів погоджувати проектування і будівництво із «Київгазом». Перший етап – це отримання технічних умов, другий етап – узгодження проектної документації і третій етап – введення в експлуатацію. Нововведення Черновецького спричинили побори на кожному етапі.
Почнемо з отримання технічних умов.Йдеться про те, що «Київгаз» розраховує необхідну кількість газу (згідно з наявними приладами – переважно це опалювальні котли і газові плити) та інші параметри. Все це роздруковується на кількох листках – за підписами функціонерів «Київгазу».
Раніше треба було два підписи – представника технічного відділу, який ці умови і розробляє, і власне головного інженера «Київгазу». Зараз сюди додався третій підпис – першого заступника з економічних питань, який є головним підписом.
Від цього підпису залежать інші два підписи. Головний інженер і технар будуть дивитися на тебе печальними очима, кажучи: «Без підпису першого зама не можемо...»
В той же час дзвінок першого зама автоматично вирішує всі питання з двома іншими підписами.
Офіційно треба заплатити за послугу з отримання технічних умов 921 грн. Неофіційно ж уже на цьому етапі можуть здійснюватися інші платежі. Протягом трьох тижнів тобі повинні видати документи. Якщо хочеш, щоб не три тижні, а в той же день – 1000 гривень готівкою.
Якщо ж ти хочеш газифікувати не приватний будинок, а підприємство, то - згідно з неофіційними тарифами - треба готівкою сплатити третину від загальної ціни на проектні і монтажні роботи. Проектувальники розповідали, що одного разу, отримуючи ТУ на газифікацію магазину, власник виклав $60 тисяч.
Озвучення неофіційного тарифу відбувається просто – перший зам призначає зустріч і в особистій розмові називає і обґрунтовує суму.
Виготовивши проект, треба пройти другий етап – погодження проекту. Це знову та ж комісія в «Київгазі»: раніше був представник технічного відділу плюс головний інженер, а зараз сюди додався все той же перший зам. Протягом місяця твої документи розглядають, і підписують.
Місяць – чималий термін. За цей час можна виконати кілька замовлень, а ти змушений стояти, бо твій проект не підписаний. На цьому етапі вже з'являються перші неофіційні обов'язкові збори. 1000 грн готівкою – і підписи стоять, продовжуй роботу. Причому тобі відверто натякають, що треба платити – можуть і два місяці не розглядати проект або й більше. Не пояснюючи причин.
Далі переходимо до третього етапу – монтажу. Після його завершення «Київгаз» має видати остаточний документ - акт введення газифікованого об'єкту в експлуатацію. Фірма пише заявку, газовики визначають день і присилають інспектора з обладнанням. Інспектор робить тестові заміри і складає акт – який повинні підписати все ті ж люди на чолі з першим замом.
Інспектору прийнято дати пляшку коньяку і якихось 100-200 грн – все ж таки людина їхала здалеку... По-людськи так прийнято.
При цьому жодних поблажок з боку інспектора бути не може – бо це ж газ. Що показали його прилади, він те й записує.
Раніше після візиту інспектора (якщо його заміри відповідали нормам, звичайно), комісія «Київгазу» просто ставила підписи. Зі зміною керівництва ситуація змінилася радикально.
Тепер треба заплатити першому заму голови «Київгазу» готівкою – половину від суми прибутку. Загальноприйнята для монтажних контор норма прибутку – 10% від вартості робіт. Тож перший зам, який добре знає ньюанси нашої роботи, перевіряє кошторис, вираховує звідти 5% і просить занести цю суму – в обмін на підпис, який дозволить нарешті запустити газопостачання.
Газифікувати двоповерховий будинок житловою площею 60-100 метрів коштує 50-100 тисяч грн (сюди входять витрати на проект, зарплату персоналу, витратні матеріали – все, крім власне газових приладів, які замовник купує окремо).
Таким чином, на об'єкті вартістю 100 тисяч грн (це звичайна ціна) монтажна фірма заробляє 10 тисяч грн – і з них повинна віддати чиновнику 5 тисяч. За один підпис!
Приймальні дні у керівництва «Київгазу» - понеділок і середа. За день в середньому проходить 10 людей. За тиждень, відповідно – 20. Сидимо у черзі і чекаємо: «Коли ж вийдуть, щоб гроші взять?»
Загалом за час роботи над проектом ти тричі заходиш за підписами – і мінімум двічі заносиш гроші. Давайте порахуємо прибуток за тиждень - 20 візитерів. Припустімо, що третина з них проходить перший етап (нічого не даючи), інша третина – другий, і ще одна третій. По 7 відвідувачів приблизно виходить.
Одна третина платить 7*1000 = 7 тисяч грн, інша – 7*5 тисяч = 35 тисяч грн. Хай навіть остання третина платить за роботу над будинками в 50 квадратів (хоча таких майже немає зараз) – виходить 14,5 тисяч грн. Загалом за тиждень – по мінімуму – 21,5 тисяч грн. А буває ж і 42 тисячі, і більше.
Буває й індивідуальний підхід. Колеги розповідали про те, як газифікували будинок заможній людині – і в цьому випадку перший зам голови правління «Київгазу» оцінив вартість свого підпису у $4 тисячі.
Уявляєте, ви домовилися з клієнтом про ціну, розраховуєте на прибуток тисяч у 20 грн, а тут такий сюрприз. Колеги казали, що тягнули до останнього, але таки були змушені сказати замовнику про цю вимогу – бо той напередодні холодів теж нервувався.
Що характерно, замовник не здивувався, а запитав: «Якщо ми ці гроші привеземо сьогодні, завтра підключать газ?»
Зараз у людей багато готівки, з банків усе позабирали, економлять, тож логіка ціноутворення нового керівництва «Київгазу», можливо, і правильна. :)
Три роки тому на ринку було близько 30 фірм, які займалися проектно-монтажними роботами по газу. Зараз залишилося близько 12. Дехто не витримав нового фінансового навантаження, декому заборонили виконувати роботу «у зв'язку з порушенням технології». Йдеться ось про що.
Багато контор, які вже на ринку, раніше погоджували проект, а одночасно монтували.Бо навіщо втрачати час – ми ж професіонали, і точно виконуємо технічні умови та стандарти, тому такі ж професіонали в «Київгазі» (а на ринку ж усі одного знають) погодять проект. Зараз така практика коштує від 3 тисяч грн і загрожує санкціями з боку «Київгазу» – є фірми, яким «Київгаз» (не маючи на те офіційних повноважень) заборонив здавати об'єкти в експлуатацію.
Неофіційно нове керівництво «Київгазу» не приховує, чому вимагає половину прибутку. У приватних розмовах вони пояснюють, що хочуть залишити на ринку «4-5 сильних фірм», які будуть справно платити половину прибутку в особисту кишеню керівництва, а натомість регулярно отримуватимуть замовлення від київгазівських комісій на газифікацію – як проектування, так і монтаж.
Від такої практики не виграє ніхто – ані приватні фірми, ані комунальний бюджет, ані замовник. Виграє тільки той, кому призначена ця вся готівка.
В результаті люди відмовляються від газифікації і переходять на альтернативні види опалення. Підрядні фірми залишаються без роботи. Це є офіційний рекет - і ми будемо боротися з ним усіма дозволеними законом методами.
--------------
От себя остается добавить, что нечто подобное - это наша серая будничная жизнь, с которой нужно просто смириться, к сожалению.
Київські чиновники знахабніли остаточно - вони беруть не за якусь виконану роботу, а просто за... власні підписи. Увазі читачів - дослідження столичного ринку газифікації. Схема цинічна - енергійні молоді люди з необхідною мірою цинізму спеціально створюють юридичні перешкоди, а для того, щоб їх подолати, вимагають готівку.
Із редакцією ZaUA зв'язався один із людей, який займається газифікацією будинків. Він стверджує, що посадовці «Київгазу» організували ретельну продуману схему нелегального збору коштів. Ви можете назвати цей текст заказухою, можете не вірити, можете подавати в суд... але людина, з якою ми спілкувалися, у відчаї - його бізнес на грані катастрофи.
На київському ринку проектування та будівництва газопроводів працюють біля 15 фірм, які газифікують будинки. Їхню роботу контролює Державний комітет з промислової безпеки й охорони праці. Це урядове відомство.
Інша структура – «Київгаз», який підпорядковується міській владі Києва. «Київгаз» обслуговує столичні газогони, і саме цьому підприємству здаються газифіковані об'єкти.
Раніше ми співпрацювали з «Київгазом» доволі плідно – виконуючи їхні вимоги і сплачуючи в бюджет необхідні збори. Але з приходом Черновецького змінилося й керівництво – замість технарів, які очолювали правління ВАТ «Київгаз» у попередні роки, прийшов Сергій Слепкань.
А у Слепканя з'явився новий заступник. Повністю посада називається «перший заступник з економічних питань та інвестицій» – і займається ця людина винятково грошима.
А якщо точніше – отримує гроші за власний підпис.
Цю посаду посів Павло Володимирович Явтушенко. Він молодий, йому 38 років, здається. Про Явтушенка ходять різні чутки – що він колись працював у «Полтавагазі», що він друг сина Черновецького – але точною інформацією я не володію.
Під нову посаду переформатували і приймальні. Раніше у «Київгазі» було дві приймальні – в одній сидів начальник із головним інженером, в іншій – перші заступники начальника та головного інженера. Зараз зробили три приймальні. Головний інженер перейшов у третю приймальню. У другій приймальні розміщуються радник голови правління та заступник голови правління з планово-фінансових питань. А найцікавіше відбувається у першій приймальні, де сидить нинішній голова правління «Київгазу» із першим замом з економічних питань.
Щоб провести газ, треба кілька разів погоджувати проектування і будівництво із «Київгазом». Перший етап – це отримання технічних умов, другий етап – узгодження проектної документації і третій етап – введення в експлуатацію. Нововведення Черновецького спричинили побори на кожному етапі.
Почнемо з отримання технічних умов.Йдеться про те, що «Київгаз» розраховує необхідну кількість газу (згідно з наявними приладами – переважно це опалювальні котли і газові плити) та інші параметри. Все це роздруковується на кількох листках – за підписами функціонерів «Київгазу».
Раніше треба було два підписи – представника технічного відділу, який ці умови і розробляє, і власне головного інженера «Київгазу». Зараз сюди додався третій підпис – першого заступника з економічних питань, який є головним підписом.
Від цього підпису залежать інші два підписи. Головний інженер і технар будуть дивитися на тебе печальними очима, кажучи: «Без підпису першого зама не можемо...»
В той же час дзвінок першого зама автоматично вирішує всі питання з двома іншими підписами.
Офіційно треба заплатити за послугу з отримання технічних умов 921 грн. Неофіційно ж уже на цьому етапі можуть здійснюватися інші платежі. Протягом трьох тижнів тобі повинні видати документи. Якщо хочеш, щоб не три тижні, а в той же день – 1000 гривень готівкою.
Якщо ж ти хочеш газифікувати не приватний будинок, а підприємство, то - згідно з неофіційними тарифами - треба готівкою сплатити третину від загальної ціни на проектні і монтажні роботи. Проектувальники розповідали, що одного разу, отримуючи ТУ на газифікацію магазину, власник виклав $60 тисяч.
Озвучення неофіційного тарифу відбувається просто – перший зам призначає зустріч і в особистій розмові називає і обґрунтовує суму.
Виготовивши проект, треба пройти другий етап – погодження проекту. Це знову та ж комісія в «Київгазі»: раніше був представник технічного відділу плюс головний інженер, а зараз сюди додався все той же перший зам. Протягом місяця твої документи розглядають, і підписують.
Місяць – чималий термін. За цей час можна виконати кілька замовлень, а ти змушений стояти, бо твій проект не підписаний. На цьому етапі вже з'являються перші неофіційні обов'язкові збори. 1000 грн готівкою – і підписи стоять, продовжуй роботу. Причому тобі відверто натякають, що треба платити – можуть і два місяці не розглядати проект або й більше. Не пояснюючи причин.
Далі переходимо до третього етапу – монтажу. Після його завершення «Київгаз» має видати остаточний документ - акт введення газифікованого об'єкту в експлуатацію. Фірма пише заявку, газовики визначають день і присилають інспектора з обладнанням. Інспектор робить тестові заміри і складає акт – який повинні підписати все ті ж люди на чолі з першим замом.
Інспектору прийнято дати пляшку коньяку і якихось 100-200 грн – все ж таки людина їхала здалеку... По-людськи так прийнято.
При цьому жодних поблажок з боку інспектора бути не може – бо це ж газ. Що показали його прилади, він те й записує.
Раніше після візиту інспектора (якщо його заміри відповідали нормам, звичайно), комісія «Київгазу» просто ставила підписи. Зі зміною керівництва ситуація змінилася радикально.
Тепер треба заплатити першому заму голови «Київгазу» готівкою – половину від суми прибутку. Загальноприйнята для монтажних контор норма прибутку – 10% від вартості робіт. Тож перший зам, який добре знає ньюанси нашої роботи, перевіряє кошторис, вираховує звідти 5% і просить занести цю суму – в обмін на підпис, який дозволить нарешті запустити газопостачання.
Газифікувати двоповерховий будинок житловою площею 60-100 метрів коштує 50-100 тисяч грн (сюди входять витрати на проект, зарплату персоналу, витратні матеріали – все, крім власне газових приладів, які замовник купує окремо).
Таким чином, на об'єкті вартістю 100 тисяч грн (це звичайна ціна) монтажна фірма заробляє 10 тисяч грн – і з них повинна віддати чиновнику 5 тисяч. За один підпис!
Приймальні дні у керівництва «Київгазу» - понеділок і середа. За день в середньому проходить 10 людей. За тиждень, відповідно – 20. Сидимо у черзі і чекаємо: «Коли ж вийдуть, щоб гроші взять?»
Загалом за час роботи над проектом ти тричі заходиш за підписами – і мінімум двічі заносиш гроші. Давайте порахуємо прибуток за тиждень - 20 візитерів. Припустімо, що третина з них проходить перший етап (нічого не даючи), інша третина – другий, і ще одна третій. По 7 відвідувачів приблизно виходить.
Одна третина платить 7*1000 = 7 тисяч грн, інша – 7*5 тисяч = 35 тисяч грн. Хай навіть остання третина платить за роботу над будинками в 50 квадратів (хоча таких майже немає зараз) – виходить 14,5 тисяч грн. Загалом за тиждень – по мінімуму – 21,5 тисяч грн. А буває ж і 42 тисячі, і більше.
Буває й індивідуальний підхід. Колеги розповідали про те, як газифікували будинок заможній людині – і в цьому випадку перший зам голови правління «Київгазу» оцінив вартість свого підпису у $4 тисячі.
Уявляєте, ви домовилися з клієнтом про ціну, розраховуєте на прибуток тисяч у 20 грн, а тут такий сюрприз. Колеги казали, що тягнули до останнього, але таки були змушені сказати замовнику про цю вимогу – бо той напередодні холодів теж нервувався.
Що характерно, замовник не здивувався, а запитав: «Якщо ми ці гроші привеземо сьогодні, завтра підключать газ?»
Зараз у людей багато готівки, з банків усе позабирали, економлять, тож логіка ціноутворення нового керівництва «Київгазу», можливо, і правильна. :)
Три роки тому на ринку було близько 30 фірм, які займалися проектно-монтажними роботами по газу. Зараз залишилося близько 12. Дехто не витримав нового фінансового навантаження, декому заборонили виконувати роботу «у зв'язку з порушенням технології». Йдеться ось про що.
Багато контор, які вже на ринку, раніше погоджували проект, а одночасно монтували.Бо навіщо втрачати час – ми ж професіонали, і точно виконуємо технічні умови та стандарти, тому такі ж професіонали в «Київгазі» (а на ринку ж усі одного знають) погодять проект. Зараз така практика коштує від 3 тисяч грн і загрожує санкціями з боку «Київгазу» – є фірми, яким «Київгаз» (не маючи на те офіційних повноважень) заборонив здавати об'єкти в експлуатацію.
Неофіційно нове керівництво «Київгазу» не приховує, чому вимагає половину прибутку. У приватних розмовах вони пояснюють, що хочуть залишити на ринку «4-5 сильних фірм», які будуть справно платити половину прибутку в особисту кишеню керівництва, а натомість регулярно отримуватимуть замовлення від київгазівських комісій на газифікацію – як проектування, так і монтаж.
Від такої практики не виграє ніхто – ані приватні фірми, ані комунальний бюджет, ані замовник. Виграє тільки той, кому призначена ця вся готівка.
В результаті люди відмовляються від газифікації і переходять на альтернативні види опалення. Підрядні фірми залишаються без роботи. Це є офіційний рекет - і ми будемо боротися з ним усіма дозволеними законом методами.
--------------
От себя остается добавить, что нечто подобное - это наша серая будничная жизнь, с которой нужно просто смириться, к сожалению.
понедельник, 16 ноября 2009 г.
Антикоррупционные законы не заработают в 2010 году
Процедуры выполнения положений антикоррупционного пакета законов остаются неопределенными
Комментируют:
заместители председателя правления Центра политико-правовых реформ Виктор Тимощук и Роман Куйбида
Комментируют:
заместители председателя правления Центра политико-правовых реформ Виктор Тимощук и Роман Куйбида
среда, 11 ноября 2009 г.
Землю пристроили
Получить право собственности на земельный участок станет проще. На минувшей неделе Верховная Рада приняла в целом закон, сокращающий перечень необходимых для этого бюрократических процедур.
Главные новации документа: возможность не согласовывать с местным советом изменение целевого назначения надела и расширение списка исключений, при которых для покупки земли не требуется проведение аукциона. Именно эти закондательные нормы вскорости лягут в основу новых схем незаконного распределения участков.
Дешевле не будет
Проект закона "О внесении изменений в некоторые законы Украины (относительно упрощения порядка получения прав на землю)" №4430 - плод совместного творчества депутатов четырех фракций: БЮТ, ПР, БЛ и НУНС. Народные избранники оказались единодушны в желании помочь гражданам стать полноценными владельцами участков без излишней нервотрепки и дополнительных расходов. Главные изменения документ вносит в Земельный кодекс. После того, как новый закон подпишет Президент, вся документация для отвода надела в собственность физлиц будет проходить через "единое окно".
Соответствующие обязанности возложат на специально созданную комиссию местного органа власти, в которую войдут представители всех профильных служб (районных (городских) органов земельных ресурсов, градостроения и архитектуры, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, охраны культурного наследия и др.). До сих пор будущему владельцу участка приходилось самостоятельно обходить кабинеты чиновников, чтобы собрать все необходимые подписи, и это затягивало процесс на год и более.
"Шагом вперед является установление на законодательном уровне срока согласования проекта землеустройства. Он не может превышать три недели. После этого комиссия должна предоставить соответствующему органу местного самоуправления или органу государственной власти свое заключение относительно согласования данного проекта, которые в течение двух недель с момента получения проекта принимают решение об его утверждении и передаче в собственность участка. В случае отказа вопрос может быть решен в судебном порядке", - рассказал адвокат АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь.
Впрочем, гладко все выглядит только на бумаге. "Теоретически теперь комиссия может отказать в выдаче землеустроительной документации если потенциальный владелец участка подал не все или неправильно оформленные документы. Но на практике все, очевидно, будет происходить иначе. Дело в том, что решение о выдаче документации принимается лишь в том случае, если за него проголосуют все члены комиссии. Вполне вероятно, что чиновники будут искать любой предлог для отказа, дабы вынудить подателя заявления отблагодарить их за правильное решение", - считает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.
Особенно трогательно выглядят изменения в Земельный кодекс, оговаривающие новый порядок бесплатного получения участков в собственность. Чтобы воспользоваться своим правом на часть земель, принадлежащих городской, сельской или поселковой общине, гражданин должен, помимо заявления, предоставить в местный совет или госадминистрацию графический материал, на котором указывается желаемое место расположения участка. Аналогичный порядок установлен и для отвода надела в пользование из земель государственной и коммунальной собственности, которые не подпадают под аукционный порядок. До сих пор получить свою часть общей земли могли лишь избранные граждане. Именно для них теперь упрощена соответствующая процедура. "Законодательные новации отменяют необходимую сейчас процедуру выбора месторасположения участка, на которую могли уходить годы", - уточняет г-н Сичкарь.
Схемы возвращаются
Для застройщиков наиболее важной новацией станет предоставленная законом возможность владельца участка самостоятельно определять его целевое назначение. Единственное условие: чтобы выбранный способ эксплуатации не противоречил уже имеющимся градостроительным планам. Данная норма не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения и обороны. По мнению авторов законопроекта, это позволит избежать искусственных преград в осуществлении на участке хозяйственной деятельности.
"Изменение целевого назначения надела без согласования с местным советом сэкономит время и деньги. В среднем по стране, с учетом того что совет может или не собраться вовсе, или перессориться и не принять нужного решения, данная процедура могла затягиваться как минимум на полгода. А стоимость этого процесса, если говорить, например, о согласовании строительства офисного здания на землях жилого фонда в центре крупного города, достигала нескольких сотен тысяч долларов за "правильное" решение. Конечно, такая экономия может не понравиться чиновникам, замкнувшим на себя эти финансовые потоки. И в дальнейшем они могут лоббировать отмену данной нормы", - говорит г-н Кошиль.
Серьезные дополнения произошли и в статье 134 Земельного кодекса, которая определяет исключения из правил обязательной продажи участков через аукционы. Сейчас получать вне конкурса землю под объектом недвижимости может ее владелец. Аналогичные права предоставлены компаниям или частным лицам, имеющим лицензию на недропользование на данном наделе, религиозным организациям для строительства культовых сооружений, государственным и коммунальным предприятиям, компаниям и общественным организациям в сфере культуры и искусств, в том числе творческим союзам. Без аукциона также передаются земли для проведения реконструкция кварталов устаревшей застройки, строительства социального и доступного жилья и возведение объектов под Евро-2012.
Все эти исключения позволяли раньше прокручивать схемы незаконного распределения участков, а вновь принятый закон удвоил количество исключений, расширив тем самым простор для махинаций. Выделять землю без конкурса теперь можно для строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов, например, мусороперерабатывающих заводов, очистных станций, котельных, кладбищ, противоэрозионных и противоселевых сооружений, а также под создание озелененных территорий общего пользования, размещение инфраструктуры оптовых рынков сельхозпродукции, строительство, обслуживание и ремонт объектов связи.
Задекларировав одну из указанных целей, инвестор может получить землю в аренду или собственность без аукциона, после чего, как позволяет теперь новый закон, изменить целевое назначение участка. Кроме того, разрешено избегать конкурсов в случае возобновления или продления договора аренды земли, а также предоставления надела взамен отчужденного для общественных потребностей.
Возможность "принудительного" отчуждения небольшого участка на общественные потребности в обмен на больший в несколько раз за "маленькую доплату" в нужный карман - одна из будущих схем, лежащая на поверхности.
Еще одна схема, которую буквально месяц назад ликвидировал другой закон, теперь тоже возобновлена. Дело в том, что, согласно закону о содействии строительству (№509-VI от 16 сентября 2008 г.), до 16 октября 2009 г. можно было передавать без конкурса в собственность или аренду участки, если согласование месторасположения объекта или разрешение на разработку проекта отвода надела было выдано до 1 января 2008 г. Местные советы и инвесторы, которые не успели утрясти всю документацию до оговоренной даты, легко обходили данный запрет, заключая договоры совместной деятельности задним числом.
После принятия нового закона эти схемы частично вновь расцветут. Согласно переходным положениям документа предоставление в аренду участков инвесторам для выполнения договоров, подписанных до 1 января 2008 г., проводится без аукционов.
Алексей Набожняк
Главные новации документа: возможность не согласовывать с местным советом изменение целевого назначения надела и расширение списка исключений, при которых для покупки земли не требуется проведение аукциона. Именно эти закондательные нормы вскорости лягут в основу новых схем незаконного распределения участков.
Дешевле не будет
Проект закона "О внесении изменений в некоторые законы Украины (относительно упрощения порядка получения прав на землю)" №4430 - плод совместного творчества депутатов четырех фракций: БЮТ, ПР, БЛ и НУНС. Народные избранники оказались единодушны в желании помочь гражданам стать полноценными владельцами участков без излишней нервотрепки и дополнительных расходов. Главные изменения документ вносит в Земельный кодекс. После того, как новый закон подпишет Президент, вся документация для отвода надела в собственность физлиц будет проходить через "единое окно".
Соответствующие обязанности возложат на специально созданную комиссию местного органа власти, в которую войдут представители всех профильных служб (районных (городских) органов земельных ресурсов, градостроения и архитектуры, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов, охраны культурного наследия и др.). До сих пор будущему владельцу участка приходилось самостоятельно обходить кабинеты чиновников, чтобы собрать все необходимые подписи, и это затягивало процесс на год и более.
"Шагом вперед является установление на законодательном уровне срока согласования проекта землеустройства. Он не может превышать три недели. После этого комиссия должна предоставить соответствующему органу местного самоуправления или органу государственной власти свое заключение относительно согласования данного проекта, которые в течение двух недель с момента получения проекта принимают решение об его утверждении и передаче в собственность участка. В случае отказа вопрос может быть решен в судебном порядке", - рассказал адвокат АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь.
Впрочем, гладко все выглядит только на бумаге. "Теоретически теперь комиссия может отказать в выдаче землеустроительной документации если потенциальный владелец участка подал не все или неправильно оформленные документы. Но на практике все, очевидно, будет происходить иначе. Дело в том, что решение о выдаче документации принимается лишь в том случае, если за него проголосуют все члены комиссии. Вполне вероятно, что чиновники будут искать любой предлог для отказа, дабы вынудить подателя заявления отблагодарить их за правильное решение", - считает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.
Особенно трогательно выглядят изменения в Земельный кодекс, оговаривающие новый порядок бесплатного получения участков в собственность. Чтобы воспользоваться своим правом на часть земель, принадлежащих городской, сельской или поселковой общине, гражданин должен, помимо заявления, предоставить в местный совет или госадминистрацию графический материал, на котором указывается желаемое место расположения участка. Аналогичный порядок установлен и для отвода надела в пользование из земель государственной и коммунальной собственности, которые не подпадают под аукционный порядок. До сих пор получить свою часть общей земли могли лишь избранные граждане. Именно для них теперь упрощена соответствующая процедура. "Законодательные новации отменяют необходимую сейчас процедуру выбора месторасположения участка, на которую могли уходить годы", - уточняет г-н Сичкарь.
Схемы возвращаются
Для застройщиков наиболее важной новацией станет предоставленная законом возможность владельца участка самостоятельно определять его целевое назначение. Единственное условие: чтобы выбранный способ эксплуатации не противоречил уже имеющимся градостроительным планам. Данная норма не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения и обороны. По мнению авторов законопроекта, это позволит избежать искусственных преград в осуществлении на участке хозяйственной деятельности.
"Изменение целевого назначения надела без согласования с местным советом сэкономит время и деньги. В среднем по стране, с учетом того что совет может или не собраться вовсе, или перессориться и не принять нужного решения, данная процедура могла затягиваться как минимум на полгода. А стоимость этого процесса, если говорить, например, о согласовании строительства офисного здания на землях жилого фонда в центре крупного города, достигала нескольких сотен тысяч долларов за "правильное" решение. Конечно, такая экономия может не понравиться чиновникам, замкнувшим на себя эти финансовые потоки. И в дальнейшем они могут лоббировать отмену данной нормы", - говорит г-н Кошиль.
Серьезные дополнения произошли и в статье 134 Земельного кодекса, которая определяет исключения из правил обязательной продажи участков через аукционы. Сейчас получать вне конкурса землю под объектом недвижимости может ее владелец. Аналогичные права предоставлены компаниям или частным лицам, имеющим лицензию на недропользование на данном наделе, религиозным организациям для строительства культовых сооружений, государственным и коммунальным предприятиям, компаниям и общественным организациям в сфере культуры и искусств, в том числе творческим союзам. Без аукциона также передаются земли для проведения реконструкция кварталов устаревшей застройки, строительства социального и доступного жилья и возведение объектов под Евро-2012.
Все эти исключения позволяли раньше прокручивать схемы незаконного распределения участков, а вновь принятый закон удвоил количество исключений, расширив тем самым простор для махинаций. Выделять землю без конкурса теперь можно для строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов, например, мусороперерабатывающих заводов, очистных станций, котельных, кладбищ, противоэрозионных и противоселевых сооружений, а также под создание озелененных территорий общего пользования, размещение инфраструктуры оптовых рынков сельхозпродукции, строительство, обслуживание и ремонт объектов связи.
Задекларировав одну из указанных целей, инвестор может получить землю в аренду или собственность без аукциона, после чего, как позволяет теперь новый закон, изменить целевое назначение участка. Кроме того, разрешено избегать конкурсов в случае возобновления или продления договора аренды земли, а также предоставления надела взамен отчужденного для общественных потребностей.
Возможность "принудительного" отчуждения небольшого участка на общественные потребности в обмен на больший в несколько раз за "маленькую доплату" в нужный карман - одна из будущих схем, лежащая на поверхности.
Еще одна схема, которую буквально месяц назад ликвидировал другой закон, теперь тоже возобновлена. Дело в том, что, согласно закону о содействии строительству (№509-VI от 16 сентября 2008 г.), до 16 октября 2009 г. можно было передавать без конкурса в собственность или аренду участки, если согласование месторасположения объекта или разрешение на разработку проекта отвода надела было выдано до 1 января 2008 г. Местные советы и инвесторы, которые не успели утрясти всю документацию до оговоренной даты, легко обходили данный запрет, заключая договоры совместной деятельности задним числом.
После принятия нового закона эти схемы частично вновь расцветут. Согласно переходным положениям документа предоставление в аренду участков инвесторам для выполнения договоров, подписанных до 1 января 2008 г., проводится без аукционов.
Алексей Набожняк
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
